Осенью следует ждать повсеместного подорожания займов по ипотеке. С подачи Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которое уже не может удовлетворить все банки, нуждающиеся в рефинансировании ипотеки, на рынке ипотечного кредитования наблюдается устойчивая тенденция к ужесточению условий для заемщиков. Как следствие, в некоторых регионах просрочки доходят уже до 20% от объемов кредитования. Ужесточение условий

С начала 2008 года большинство российских банков подняли ставки по ипотечным кредитам. Еще год назад минимальная ставка по ипотеке в рублях составляла 7% годовых. Сегодня с огромным трудом можно найти ипотеку под 9% годовых при первоначальном взносе 50-70% от стоимости жилья, что, согласитесь, на ипотеку мало похоже.

Ипотечный кредит при нормальных условиях - первоначальный взнос 30%, срок кредитования 15 лет - меньше чем за 11% годовых заемщику не предложат. А могут предложить и 15-16% годовых. Кроме того, банки резко ужесточили требования к кредитному качеству потенциальных заемщиков. Так, официальное подтверждение высокой зарплаты необходимо теперь не только для заемщика, но и для поручителей, которых, как правило, нужно двое. Плюс многочисленные справки о наличии у заемщика и поручителей дорогостоящего имущества.

Ужесточение условий резко сужает количество потенциальных клиентов ипотеки. Согласно маркетинговым исследованиям РБК, критический уровень ставок по ипотеке, при которых спрос на такие кредиты мог бы стать массовым, в 2007 году составлял 6,5-7 годовых. Это при прошлогодней инфляции 9%. При нынешней инфляции 11,5% критический уровень ипотечных ставок, видимо, находится в районе 9-10% годовых. Но таких ставок на рынке нет.

Но в России нет и ипотечного кризиса. Уровень просрочек, конечно, растет, но все-таки заемщики, опасаясь потерять жилье, платят достаточно аккуратно. В 2007 году средний уровень просрочек по ипотеке составлял около 7% от общего объема кредитования ($4 млрд, или 95 млрд руб.). Уровень неплатежей - меньше 1%.

Для сравнения: средний уровень просрочек по потребительским кредитам в России в 2007 году составил 15% от общего объема, а иногда доходил до 20%.

В США уровень неплатежей (не просрочек!) по ипотеке в середине 2007 года превысил 15% общего объема кредитования, что и вызвало кризис.

В России нет ничего похожего. Плюс рост стоимости жилья (на 13% с начала 2008 года). Казалось бы, банки должны всеми силами развивать столь выгодный им сектор кредитования. Но все происходит с точностью до наоборот.

Нет ресурсов

Причина кроется в неразвитости российской системы рефинансирования ипотеки. А точнее - в отсутствии внутренних длинных денег. Хотя механизмы рефинансирования ипотеки в России даже либеральнее, чем в США и Европе. Применяется двойная система: банки могут продать закладные Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), аналогу американских агентств Freddie Mac и Fannie Mae. А могут вывести свои облигации на фондовый рынок, как в Европе. Но без реального наполнения длинными деньгами эта система остается лишь красивой оболочкой, не помогающей развитию ипотеки, а тормозящей ее. Владимир Малиновский, начальник отдела анализа рынка долговых обязательств ИБ